نکاتی در مورد خرید خانه در حالت فروش استقراضی
خرید خانه، با فروش های استقراضی تکنیک خرید خوبی را در اختیار مشتریان قرار می دهد. مشتری ها و طرفداران این نوع خرید ها، به طور جدی بر این باورند؛ که خرید خانه با یک فروش استقراضی فرصت خوبی را به آن ها ارائه می دهد. بنابراین زمانی که قیمت یک خانه را می‌بینند؛ که فکر می کنند که این میزان برای ملک مورد نظر خیلی کم در نظر گرفته شده است.
پس حتی قبل از این که روی ملک مورد نظر قیمت اعلام شده ای را ارائه کنید، از نماینده خود بخواهید که اگر خرید خانه با یک فروش استقراضی همراه است، نام نماینده را پیدا کند. اهمیت این کار به این دلیل است؛ که ممکن است بخواهید دو بار در مورد ارائه پیشنهاد پیش از سلب حق مالکیت، به خرید خانه تان فکر کنید. این به آن سادگی نیست که ممکن است باور داشته باشید؛ و تعداد کمی از آن‌ها می‌توانند ۳۰ روز یا کم‌تر فرصت فروش داشته باشند. گاهی اوقات، بسیاری از خریداران خانه در شهر های مختلف ۶ هفته تا ۶ ماه صبر می‌کنند؛ تا به فروش استقراضی نزدیک شوند.
خرید خانه به صورت فروش استقراضی (short sale) چیست؟
خرید خانه با یک فروش استقراضی موفق به این معنی است؛ که فروشنده‌ی وام دهنده، مایل به پذیرش یک پرداخت تخفیف یافته برای رهایی از وام مسکن موجود است. تنها به این دلیل که یک ویژگی با شرایط فروش کوتاه لیست شده است؛ به این معنا نیست که وام دهنده پیشنهاد شما را می‌پذیرد، حتی اگر فروشنده آن را قبول کند. چرا که فروشنده ها باید برای فروش کم‌تر واجد شرایط باشند.
اگر نماینده آن‌ها فروش کمی داشته باشد، این یک پرچم قرمز ( یا اخطار) برای خرید خانه توسط شماست. آگاه باشید که فروشنده به عدم پرداخت دیون خود نیاز ندارد. تا قبل از اینکه وام دهنده فروش استقراضی short sale را در نظر بگیرد، و توقف پرداخت وام را متوقف کند.
اگر فروشنده قصد این روش را داشته باشد، یک وام‌دهنده می‌تواند فروش استقراضی را با ارزش کاهش یافته در نظر بگیرد. فروشنده ممکن است بیش از حد مشغول باشد. یعنی بیش از آنچه که خانه ارزش دارد بدهکار باشد. بنابراین قیمت تخفیفی در خرید خانه، ممکن است؛ نه بر اساس قیمت واقعی و با توجه به ارزش بازار کم شود.
سوابق عمومی را برای خرید خانه در این روش بررسی کنید.
قبل از ارائه پیشنهاد خرید خانه بدین شکل، تحقیقات خود را انجام دهید. نماینده شما می‌تواند بفهمد چه کسی در مقام ابتدایی است؛ چه یک اعلان سلب حق مالکیت، و اینکه چه مقدار مدیون وام دهنده (ها) است. این مسئله به این دلیل مهم است که به شما کمک می‌کند؛ مشخص کنید چه مبلغی را پیشنهاد دهید. یک نکته را به یاد داشته باشید. اینکه بانک‌های وام دهنده، مجبور به پذیرش یک فروش استقراضی نیستند. بنابراین این پیشنهاد شما برای خرید خانه باید منطقی باشد.
اگر دو نوع وام وجود داشته باشد؛ شما می‌توانید یک مشکل مشخص داشته باشید. اولین وام دهنده قسط وام دوم را مورد حمایت قرار می دهد. مگر اینکه وام دهنده دوم بخواهد آن را بازپرداخت کند. اگر یک فروشنده به مبلغ مشخصی بر اساس زمان بدهکار باشد، تخفیف مورد نظر برای وی پرداخت خواهد شد. بنابراین وام دهنده اولی باید چیزی به دومی بدهد تا هم‌کاری اش را به دست آورد.
سعی کنید نماینده ای را با تجربه فروش استقراضی استخدام کنید.
اگر نماینده شما هیچ تجربه‌ای در این زمینه نداشته باشد، هیچگونه خرید خانه ای به بهترین شکل انجام نخواهد شد. بنابراین به سراغ وضعیتی نروید که از آن اطلاعی ندارید. شما به یک عامل فروش استقراضی با تجربه نیاز دارید؛ که می‌تواند شگفتی‌های غیرقابل توجه را پیش‌بینی کند و مانع از پیش آمدن مشکلات شود.
یک فرد با تجربه در فروش استقراضی برای خرید خانه، به تسریع تراکنش های شما و حفاظت از منافع تان کمک خواهد کرد. چرا که نمی‌خواهید هیچ یک از جزئیات مهم را به دلیل بی‌تجربگی و یا پیدا کردن تراکنش های خود از دست بدهید. چون هیچ‌کس به موقع به دنبال آن نیست.
واجد شرایط بودن امتیاز فروشنده را برای فروش استقراضی در نظر بگیرید.
بعید است که یک وام‌دهنده با فروش استقراضی موافقت کند؛ مگر اینکه فروشنده هیچ دارایی نداشته باشد. و قادر به بازپرداخت ما به تفاوت بین قیمت فروش و وام های فعلی نباشد. فروشندگان نیاز به ارائه یک نامه سخت برای وام‌دهنده ی مورد نظر دارند. فروشندگان همچنین ممکن است مالیات بر مقدار بدهی که بخشیده می‌شود، را نیز بدهکار باشند. در یک فروش استقراضی، فروشنده به طور معمول هیچ پولی دریافت نمی‌کند؛ زیرا وام‌دهنده پول خود را از دست می‌دهد.
ارائه مستندات برای خرید خانه به وام دهنده
هنگامی که فروشنده پیشنهاد شما را پذیرفت، فهرست کردن جزئیات مربوط به خرید خانه را برای تصویب به وام‌دهنده ارسال کنید. شما تا زمانی که وام‌دهنده مدارک را بپذیرد، معامله ای را انجام نمی‌دهید. علاوه بر این، وام‌دهنده یک نسخه از پول نقد و مدرک بودجه شما را خواهد گرفت. البته تعجب نکنید اگر وام‌دهنده از شما بخواهد که قیمت فروش خود را افزایش دهید.
علاوه بر این، وام دهنده بررسی خواهد کرد؛ که شما وام خود را در اختیار داشته و بسیار پیش تابید. ارسال یک نامه پیش تایید برای وام‌دهنده، با تاریخ ۳۰ روز الزامی است. این کار به شما کمک خواهد کرد که یک لیست از فروش قابل مقایسه را برای وام دهنده ارسال کنید؛ که از قیمت پیشنهادی شما پشتیبانی می‌کند.
به وام دهنده برای دریافت پاسخ به سبب فروش استقراضی زمان بدهید.
برای خرید خانه مذکور، مشروط بر پذیرش وام دهنده، پیشنهاد خود را مطرح کنید. به وام‌دهنده یک چارچوب زمانی بدهید که بر اساس آن پاسخ شما را ارائه کند. بعد از آن آزاد هستید که این خرید را لغو کنید. برخی از وام دهندگان فروش استقراضی را به کمیته ارائه می‌دهند. اما اغلب آن‌ها می توانند در عرض دو هفته تا سه ماه تصمیم بگیرند. توجه داشته باشید که فهرست مورد نظر شما، باید حاوی اطلاعات تماس مناسب برای وام دهنده باشد. به عنوان یک خریدار توجه داشته باشید که در این مدت زمان تعیین شده نمی توانید با هیچ یک از طرفین تماس برقرار کنید.
کمیسیون های مربوط به فروش استقراضی را مد نظر داشته باشید.
صرف‌نظر از کمیسیون توافق شده، وام‌دهنده، نهادی است که کمیسیون را تایید می‌کند. اگرچه فروشنده هیچ یک از این پول ها را نگه نمی‌دارد. وی از درآمد حاصل از فروش یک خانه، کمیسیون را پرداخت می‌کند. وام‌دهنده به احتمال زیاد با فهرست کارگزار، که سپس کمیسیون را با نماینده خود تقسیم می‌کند، مذاکره خواهد کرد.
